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지방도시에 맞는 부동산 정책이 필요한 시기
  • 시민일보
  • 승인 2019.01.28 15:01
  • 입력 2019.01.28 15:01
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미래주택연구소 부소장 원창호
 
   
 2016년부터 부동산시장은 과열조짐을 보이다가 2017년에 들어와서는 폭등에 조짐이 보이자 정부는 2017년 8월 2일에 부동산 규제 대책을 발표하였다. 서울 전 지역의 투기지역, 투기과열 지구 지정과 다주택자 대출 규제, 양도소득세 강화 및 재개발․재건축 규제 등을 내용으로 하는 대책을 발표하였다.

8⦁2 부동산규제 대책에도 불구하고 한번 불붙은 부동산시장은 걷잡을 수 없을 정도로 폭등하였다. 정부의 정책이 시장에서는 효과를 보지 못하였다.
한국감정원의 보고서는 “2018년 서울의 아파트 가격이 2008년 이후 가장 큰 급등(8.03%)을 보였다”는 내용으로 정부는 폭등하고 있는 부동산가격을 잡기 위한 조치가 필요했다.

급기야 정부는 2018년 9월 13일에 고강도의 부동산 규제 대책을 발표하였다. 공시가격 현실화, 임대사업자 규제 강화, 분양권 보유자 유주택자 인정, 보유세 인상 등의 내용이었다.
8⦁2 대책과 9⦁13 대책의 공통점은 부동산으로의 흘러들어가는 자금을 사전에 차단하고, 실수요자를 중심으로 주거 안정을 도모하는 것이었다.

정부의 정책은 곧바로 부동산시장에 효과를 발휘하기 시작했다. 부동산 매매의 거래량이 급감하면서 매매가격도 2~3억 이상 떨어졌고, 전세시장은 하락세를 보이면서 현재까지도 부동산시장에 파괴력을 주고 있다. 정부의 부동산 규제정책이 어느 정도 성공한 것이다.

서울을 포함한 수도권의 부동산규제 정책의 성공과는 달리 지방의 부동산시장은 정부의 규제정책으로 경색되어 거래조차 없는 거래절벽으로 나타났다.

노동자들이 많이 거주하는 울산, 창원, 거제, 군산 등지는 우리나라를 대표 하는 조선업이 흥하던 지역인데 조선업의 불황으로 문을 닫으면서 노동자들은 생계를 위하여 다른 도시로 이주를 하였다. 이들의 이주는 해당 지역의 부동산시장을 크게 위축시켜 황폐한 상가, 불 꺼진 원룸과 다세대 등 주택거래조차 없던 상태였다.

울산시를 예로 들어보면, 중국의 저가수주 공세에 따른 수주 감소, 저유가로 인해 선박(해양플랜트 등)의 발주량 감소, 해상운임 하락에 따른 상선 발주량 감소 등으로 인해 수주에 어려움을 겪고 있으며, 한국감정원의 발표에 의하면 주택매매가격지수가 6.6% 하락해서(99.5% → 92.9% - 2017년 11월, 지수 100을 기준) 전국 평균(100.3→101.2)에도 크게 못 미쳤고, 경남(99.5% → 95%) 보다도 하락폭이 더 컸다.

울산처럼 조선업을 기반으로 하는 도시들은 지역경기 호황일 때는 소득 증가와 더불어 외부인구가 지속적으로 유입이 되어 분양 열기도 뜨거웠다. 하지만 준공하는 시점까지 경기 호황이 유지되지 않으면 그 지역 산업이 축소되면서 소득은 줄고, 유입되었던 인구는 다시 외부로 빠져나가면서 현지는 아파트 및 다세대, 연립, 원룸 등이 빈집 형태로 남게 되어 도심이 슬럼화가 되고 있다. 이 모든 악재는 현지 주민들의 피해로 고스란히 남게 된다.

엎친데 덮친격으로 8⦁2 대책과 9⦁13 대책까지 발표되어 이러한 지역들의 주택가격은 멈출 기세를 보이지 않고 점점 더 폭락하고 있다.

지방의 부동산시장을 살리려는 시도를 정부를 해야 할 시점이 왔다고 본다. 정부는 조세 완화 정책으로 취등록세 감면 또는 완화, 빈집 매입을 통한 임대주택 공급 등이 필요할 것이고, 향후 다시 지역 산업이 정상화 되는 것을 고려한 미래의 공급 정책인 인허가 절차 간소화, 유동적인 용적률 인센티브 적용 등이 필요 할 것이다.

최근 인허가 절차를 보면 경주, 포항 지진 사례를 계기로 안전에 대한 중요성이 대두 되어 구조안전심의, 지하안전영향평가, 리모델링이 용이한 구조 평가 등 새로운 절차등이 생겨나 기존대비 적게는 2~3개월, 길게는 6개월 이상 인허가 절차가 지연되는 등의 문제가 발생하고 있다. 건축물의 안전을 최우선으로 고려해야 하겠지만 별도의 심의형태가 아닌 기존 일부 지역에서 시행되고 있는 통합심의 형태로 심의를 진행 한다면(예 : 건축심의+경관심의) 해당 심의의 취지나 평가의 목적을 달성할 수 있으며, 기간을 단축시키고 불필요한 행정력 낭비도 줄게 될 것이다.

일반상업지역의 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 보면 300%에서 최대 1300%이하이나 실제로 최대 용적률을 적용하기란 쉽지 않다. 인센티브적용을 위해 리모델링이 용이한 구조와 공개공지(각각 최대 20% 상향 가능)를 중복 적용하여 사업성을 확보기도 했으나 최근 국토교통부 유권해석에 따라(법제처 법령해석 18-0283) 한 가지만 적용되도록 하여 상업지역과 같이 고밀도개발을 목표로 하는 지역의 경우 사업성에 타격을 받을 수 밖에 없다. 같은 규정이라도 해석의 차이가 있었다면, 적어로 최소한의 유예기간이 두었어야 부작용을 막을 수 있었을 것이다. 지역도시 활성화 측면에서라도 도시계획이 정한 범위 내에서는 용적률을 최대한 이용할 수 있게 해주어야 할 것이다.

부동산 관련 대책과 방안만 실행 되서는 안 될 것이다. 그렇다고 세금감면처럼 근시안적인 정책은 효과가 적다. 지역 주력산업 중소기업부터 경쟁력 확보가 되어야 한다. R&D 지원을 통해 신규 연구 인력채용 등 고용효과를 유발하고, 개발된 제품이 매출로 이어지도록 정부는 무역사절단 활동, 해외 바이어 초청 등 판매정책도 지원해야 한다. 이 후 설비 증설, 공장 확대 등이 필요하면 공장설립 컨설팅 지원이나 일부 보조금 지원, 자금지원 또는 우대금리 지원과 같은 금융정책을 지원하여, 자생력을 키울 수 있도록 해야 한다.

결국 지방도시에 맞는 부동산정책의 실효성을 갖추기 위해서는 해당 도시가 처한 현실을 고려하여 서울처럼 제한하는 정책뿐 아니라 과도한 하락을 막고 정상적인 시장을 형성해 줘야 하며, 시장의 붕괴를 막고 안정화가 될 수 있도록 지방도시의 주력산업이 살아 날 수 있는 정책과 연계되어 유기적으로 작용되어야 안정적인 부동산 시장이 유지 될 것이다.

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