빈번히 발생하는 오피스텔 전세 사기에 에스크로우제도 의무적 도입

시민일보 / 기사승인 : 2019-03-11 15:53:42
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조문현 (사)한국공유재산정책학회 학회장
▲ 조문현 학회장


2019년 2월 말에 KBS뉴스 시간에 “ ‘68억 원대’ 전세 사기 계약 공인중개사 필리핀서 검거”라고 보도하였다. 이 사기 사건은 창원에서 오피스텔을 중심으로 영업을 하던 공인중개사 대표가 저지른 사건이었다.

3월7일에는 안산에서 “공인중개사 43억대 전세사기 100여명 피해… 피해자 대부분 신혼부부”라는 제목으로 도하 신문과 각종 매스컴에서 일제히 보도하였다.

보도 내용을 본 독자라면 울분을 참지 못했을 것이다. 악질 중개업자가 저지른 사기행각이 몇 년간 지속되었어도 몰랐다는 점과 이런 허술한 중개제도를 지금까지 방치해온 정부에 대해서 화가 났을 것이다.

오피스텔은 아파트와 달리 거래과정에 별다른 특성을 가지고 있다. 특히 전세인 경우에는 여러 문제점을 내포하고 중개가 되기 때문에 임대인도 임차인도 그리고 중개업자도 가시방석에 앉아 있는 기분이다.

이번 사건의 개요는 오피스텔 매매가가 1억일 경우 전세는 약 8000만원 정도이고 월세는 500만원 보증금에 월세 40만원 정도하는데 공인중개사 사무실의 대표(대표는 공인중개사임)가 소유자에게 월세로 오피스텔을 얻고 나서 소유자 모르게 전세로 전대를 하여 보증금을 가로챈 것이다.

가로 챈 보증금으로 월세를 몇 년 동안 지급함으로써 임대인에게 들통이 나지 않았었는데 종국에는 월세를 내지 않아 임대인이 자기가 소유한 오피스텔을 찾아 옴으로써 들통 난 것이다. 악덕 중개업자는 이런 전세치기 방법으로 수 십 건을 잔금을 받은 후부터 월세를 내지 않고 도주한 것이다.

오피스텔은 1인 가구가 많이 거주하는데 월세 부담이 크다 보니 전세자금 대출을 받아 전세로 얻으려고 하는 임차인이 많은데 전세자금 대출을 받을 경우 임대인과 상면하거나 중개업소에서 확인 하거나 은행에서 임대인을 재차 확인하기 때문에 전세치기 사고는 발생하지 않는다.

전세치기 사고는 은행에서 전세자금 대출을 받지 않는 경우 즉, 현금일 경우에 발생한다. 오피스텔 전세계약 과정을 보면, 임차인이 오피스텔이 마음에 들어 전세계약을 할 때면 임대인과 임차인, 중개업자 3명이 대면하게 된다.

하지만 임차인은 항상 계약서 쓰는 자리에 있겠지만 임대인은 갑자기 연락이 와서 계약서를 써야하기 때문에 올 수 없어 중개업자에게 대리하는 경우가 많다. 이럴 경우에는 임대인에게 유선으로 연락한 후 임차인에게 확인해 주는 방법을 사용하게 되고 잔금 때 임대인을 상면하고 잔금을 치르게 된다.

잔금을 치르기 전에 임대인이 중개업소에 와서 계약서에 서명 날인은 하는 경우가 있는 데 이런 경우는 잔금 때 나오기가 어렵기 때문이다. 임대인이 잔금 때도 중개업소에 잘 나오지 않는 이유로는 새로운 임차인에게 전세금을 받아서 나가는 임차인에게 돌려만 주기 때문에 구지 중개업소까지 나오서 송금하기 보다는 집 가까운 은행 또는 집에서 처리하면 되기 때문이다.

이렇게 임대인이 중개업소에 잘 나오지 않고 중개업자에게 위임하는 경우가 많다보니 이런 위임행위가 중개업소에서는 관행으로 되었고 중개업자에게는 ‘임대인을 대리’한다는 막강한 힘을 갖게 된다. 그러다보니 전세계약서를 작성할 때 임차인은 중개업자의 말에 의존하는 경우가 많게 되고 종국에는 중개업자가 돈에 눈이 멀게 되어 전세치기라는 사기범죄를 저지르게 되는 것이다.

이번에는 중개업자의 고충이다. 오피스텔의 전세는 귀하다 보니 매매가격의 80-90%가 전세금액이다. 매매가격이 1억이면 전세가격이 8천만 원일 경우에 일시적으로 임대인에게는 현재의 전세입자의 보증금 8천만 원과 새로운 전세입자가 송금한 8천만 원 등 1억 6천만 원을 보유하게 된다.

이때 임대인이 보유한 보증금이 매매가격보다 높기 때문에 돈이 필요한 임대인인 경우에는 나 몰라라 하고 사라지는 경우가 발생하게 된다. 이런 상황은 전세입자가 들어 오가 나갈 때면 매번 발생하게 되는데 이때마다 중개업자로서는 살얼음판을 걷게 된다.

악덕 중개업자의 사기와 성실한 중개업자의 고충은 오피스텔에서만 발생하는 특이한 경우다.

이에 대한 방안을 제시하자면, 오피스텔의 전세거래에 한해서만 의무적으로 “에스크로우제도”를 도입하는 것이다. 에스크로우제도는 새로운 임차인이 임대인에게 지불하는 보증금을 “은행” 또는 “신뢰할 만한 기관”에 예치하고, 기관에서는 이 보증금을 임대인에게 주지 않고 현재의 세입자에게 지급하는 제도이다. 전세보증금에 대한 사기 행각을 미연에 방지할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 지금까지 이 제도를 제대로 활용되지 못한 것은 에스크로우제도를 이용할 때 발생하는 비용 때문이다.

정부는 원활한 부동산거래로 선의의 피해자를 보호한다는 측면에서 에스크로우제도를 이용하는 자에게는 에스크로우 이용시 발생되는 비용을 보조해 주는 것이 좋을 듯하다. 에스크로우제도는 부동산거래가 많아지고 거래 금액이 높아질수록 필요한 제도이기 때문에 선진화로 가는 중개시장에 선도적 역할을 정부가 해야 하기 때문이다.

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