조응규 라이프전략연구소 대표

지난회에서는 주택연금의 가입자격, 월지급금 산정기준, 대상주택, 연금수령방식 등에 대해 알아보았다. 이번회에는 주택연금의 비용(금리)과 가입의 장단점 등을 알아보고자 한다.

시작하기 전에 한가지 확인할 사항이 있다. 주택연금은 주택 소유자 또는 배우자 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고 부부 중 1명이 대한민국 국민이어야 한다. 모든 것이 부부기준으로 진행되므로 부부기준 1건만 가입할 수 있음을 기억하여야 한다. 즉, 남편이 대상주택 1채, 부인이 대상주택 1채를 가지고 있다고 해도 주택연금은 부부기준으로 1채에 대해서만 신청할 수 있는 점을 기억하여야 한다.

◈ 주택연금은 대출이므로 대출이자와 대출보증료를 지급해야 한다 ◈

주택연금은 내가 소유한 주택을 담보로 대출을 받는 것이므로 내가 수령하는 돈과 지출해야할 돈, 모든 것이 대출로 처리된다. 즉 약정을 맺는 순간부터 나에게서 가시적으로 지출되는 돈은 없으며 모든 것이 내가 담보로 제공한 주택에서 지출되는 것이다.

(1) 주택연금에 적용되는 대출금리는 ‘기준금리’와 ‘가산금리’의 합으로 결정되며 월복리가 적용되는데, 변동금리가 적용되므로 시장상황에 따라 변동한다는 점을 알고 출발하자.

· 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택하며, 일반적으로 3개월 CD금리(3개월 주기로 변동) 또는 신규 취급액 COFIX 금리(6개월 주기로 변동)가 사용된다. 여기서 COFIX 금리는 대상월 한 달 동안 정보제공은행들이 신규로 취급한 수신상품(정기예금, 정기적금, 주택부금 등 8개 상품)금액의 가중평균 금리이다.

· 가산금리는 기준금리에 따라 상이하며, 3개월 CD 금리 선택 시 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리 선택 시 0.85% 가 적용된다.

(2) 주택을 담보로 제공했는데 왜 보증료를 받을까? 일반적인 대출에서 보증료는 대출받는 사람의 신용도 때문에 받는 것이므로 의구심을 갖는 것은 당연하다. 그러나 여기서 설명하는 보증료는 일반 대출의 보증료와는 그 성격이 다른 점을 확인할 필요가 있다.

보증료는 초기보증료와 연보증료로 구성된다. 초기보증료는 담보주택의 일정비율로 산출되며, 연보증료는 지급액의 일정비율로 매월 계산된다.

· 초기보증료는 연금을 받는 동안 주택가격 하락, 연금수령자의 수명 연장 등으로 발생할 수 있는 손실을 보증하며 연금 지급기간 동안 안정적 지급을 보증하기 위한 보증료이며, 담보주택가격의 1.0% 보증료가 최초 연금 지급 시에 발생한다. 예를 들어, 주택가격이 5억원인 경우 초기보증료는 500만원이 된다.

· 연보증료는 주택연금의 지속성과 안정성을 확보하고, 운영비 및 리스크 관리 비용을 충당하기 위한 보증료이며 대출 잔액의 연 0.95%를 매월 납부하며, 이는 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 누적된다.
- 연보증료＝보증잔액×0.95%÷12(월단위로 부과)

◈ 보증잔액, 즉 주택연금을 받는 경우 나의 대출잔액은 어떻게 계산되는지 알아보자 ◈

보증잔액은 가입자가 지급받은 연금총액과 이와 동반된 비용이 누적된 대출잔액이다.

(1) 주택연금의 보증잔액에는 다음 항목들이 포함된다.
· 초기보증료 : 가입 시 주택가격의 1.0%를 최초 연금 지급일에 납부한다.
· 월지급금 누적액 : 매월 지급받은 연금의 총액이다.
· 연보증료 : 보증잔액의 연 0.95%를 매월 납부하며, 이는 대출잔액에 가산된다.
· 대출이자 : 지급된 월지급금과 보증료 등에 대해 이자가 발생하며, 이 이자도 대출잔액에 포함된다.

(2) 보증잔액은 다음과 같이 계산된다.
보증잔액＝초기보증료＋월지급금 누적액＋연보증료 누적액＋대출이자 누적액

<표1> 주택연금 보증잔액의 계산예시

◈ 주택연금의 가입절차를 알아보자 ◈

① 사전 준비사항 : 신청자는 소유 주택을 확인하고 필요한 서류를 준비해야 한다.
② 상담 및 신청과정 : 공사 또는 금융기관을 방문하여 상담을 받고, 신청을 진행한다.
주택연금 신청은 담보주택지 관할 한국주택금융공사 지사 또는 한국주택금융공사 홈페이지에서 할 수 있다.
③ 필요 서류 및 제출방법 : 필요 서류는 신분증, 주택 소유 증명서 등이 있으며, 이를 지정된 기관에 제출해야 한다.
④ 신청 후 심사 및 승인의 과정 : 신청 후 주택에 대한 감정 평가가 이루어지며, 이를 기반으로 최종 승인이 이루어진다.

◈ 주택연금의 장단점을 비교해보면 다음과 같다 ◈

(1) 장점

· 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주가 보장된다. 부부 중 한 명이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액을 보장한다.
· 국가가 연금지급을 보증한다.
· 주택연금은 대출이며 소득이 아니므로 기초연금 수급자격, 건강보험료 계산에 포함되지 않는다.
· 대출이자비용은 연간 200만원 한도로 연금소득금액에서 공제해주며, 1주택자가 주택연금에 가입한 경우 공시지가 5억원 기준으로 재산세 25%를 감면해 준다
· 부부가 사망 후에는 주택을 처분하여 정산(가입 시보다 가격이 상승한 경우 상승가로 정산) 한다. 연금수령액이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 남는 부분이 돌아간다.

<표2> 주택 처분시의 정산

- 배우자 생존 시에는 주택연금 수령자격이 배우자에게 승계(사망 후 6개월 이내 승계절차) 되지만, 배우자가 없는 경우 상속인은 주택을 처분하거나 대출금 상환 후 주택을 상속받을 수 있다.

** 2026.6.1. 부터 공사에서는 세대이음주택연금 제도를 운영하고 있다. 이는 부모가 주택연금 수령 중 사망한 경우, 해당주택에 대해 자식은 본인 기준의 대출한도를 새로 산정하고 부모의 주택연금 채무를 상환 한 후 부모의 주택에서 거주할 수 있도록 한 제도이다. 상환 후에도 주택연금을 받을 수 있는 한도가 나온다면 주택연금도 받을 수 있다. 부모가 주택연금을 수령한 후 일찍 돌아가신 경우와 자식이 무주택자인 경우 고려해 볼만한 제도라고 생각된다.

- 주택의 처분 시에는 임의 매각이나 경매처분 중 선택할 수 있으나, 임의 매각 시에는 공사가 정한 기한 이내에 공사가 정한 가격 이상으로 매각해야 한다.

(2) 단점

· 주거이전의 자유가 제한될 수 있다. 그러나 ‘실거주 예외 인정사유’를 공사로부터 승인을 받아 이전할 수 있으며, 아래에서 설명하듯이 담보주택승인을 받아 이사할 수 있다.

· 중도해지 시 지금까지 수령한 연금액 전액과 이자 및 보증료를 상환해야 한다. 다만, 2022년 12월 12일부터는 최초 대출실행일로부터 3년 이내 해지 시 초기보증료의 일부는 환급받을 수 있다(30일 이내 해지 시 100% 환급)

 

· 집값이 상승하여도 연금 지급금은 고정된다. 물론 반대로 집값 하락 시에도 불변이다. 고정된 금액의 연금을 수령하기 때문에 물가상승에 따라 구매력이 하락한다는 점이, 물가상승분을 반영하여 지급하는 국민연금과는 차이가 있다.

· 해지 후 3년간 동일 주택 재가입은 제한된다

◈ 주택연금 가입 후 발생가능한 상황 몇가지 확인해보자 ◈

(1) 예기치 않은 압류에 대비해야 할 경우

주택연금지킴이통장을 개설하면 된다. 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액 (2026년부터 월 250만원)까지 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지된다.

(2) 연금이용 중 목돈이 필요한 경우 수시인출제도를 활용하면 된다.
· 주택연금 이용 중에 목돈이 필요한 경우 대출한도의 최대 50%까지 수시로 자금을 마련할 수 있다.

· 인출 후에도 남은 연금액은 계속 받을 수 있으나, 월지급금은 조정될 수 있다.

(3) 대상주택의 재건축⋅재개발에 대해서는 다음을 적용한다.

· 가입 당시 재개발·재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능하다.

· 이용 도중에 재개발·재건축이 되더라도 주택연금계약을 유지할 수 있지만, 근저당권방식에 한한다. 신탁방식의 경우, 공사의 신탁등기가 유지된 채 재건축, 재개발사업이 진행되면, 공사가 조합원이 될 수 있어 주택연금을 계속 이용할 수 없다. 이 경우에는 담보취득방식을 저당권방식으로 변경한 후 재건축, 재개발사업에 참가하여야 한다. 

- 다만 주택조합에 조합원으로 참여하여야 하고, 2개월마다 참여 여부를 확인해 주어야 한다.

 

· 주택연금계약을 유지할 경우, 1순위 근저당권이 설정되어 있으므로 이주비 대출을 받지 못할 수 있다.

(4) 가입자가 사망한 경우

· 주택 소유자가 중도에 사망할 경우, 그 배우자가 6개월 이내에 담보주택소유권 이전등기 (신탁방식 주택연금은 제외) 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마쳐야 한다.
· 배우자가 소유권 이전등기(신탁방식 주택연금은 제외) 및 금융기관 채무인수를 완료할 때까지 주택연금은 일시적으로 지급정지된다.

(5) 이사 등으로 담보주택이 변경되는 경우
주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경승인을 받아야 한다. 다만 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치 변경에 따른 담보가치 증감에 따라 월지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있다.

<표3> 담보주택 변경에 따른 영향

 

 

◈ 주택의 시세와 나이를 고려한 주택연금 월지급액은 다음과 같다 ◈

<표4> 주택연금 월지급액 (2026.3.1. 주택연금 신규 신청 접수분부터)

                                                   *한국주택금융공사 홈페이지 참조

다음회에는 농지연금에 대해 알아보고자 한다.

<필자소개>
서울대학교 경영학과 졸업, 경영학박사(재무관리 전공)
금융감독원 리스크감독·검사팀장, 딜로이트 컨설팅 상무
저서 : 『시장리스크(FRTB 2019』 2%의 모든 것』(2019.6, 2021,6)
『노후리스크, 돈의 최후통첩』(2025.11)

 

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