강남 재건축 ‘바닥설’ 솔솔… 2년이상 늦게 오른 노원·강북구등 가격조정 불가피 집값 반토막설까지 등장할 만큼 두드러진 급락세를 보이던 강남권 재건축 아파트값이 최근 소폭 반등하며 때이른 바닥설이 대두되고 있다.

지난 2006년말을 고점으로 가격이 하향세로 돌아선 이후 2년여간 최대 40% 안팎의 하락세를 연출하자 서서히 바닥에 다다랐다는 인식이 생겨나고 있기 때문이다.

하지만 뒤늦게 고점을 찍고 하락세에 합류한 곳들의 경우 상대적으로 낙폭이 더 클 것으로 보여 대부분의 지역들은 추가 가격 조정이 불가피할 전망이다. 이는 고점 가격을 형성한 시점을 살펴보면 그 흐름을 읽을 수 있다.

스피드뱅크가 서울과 경기 각 지역별로 아파트 평균 3.3㎡당 매매가격 추이를 조사한 결과에 따르면, 서울 강동구를 비롯해 송파구와 양천구, 분당신도시가 나란히 2007년1월 최고점을 나타냈고 강남이 2007년2월로 뒤를 이었다.

이 같은 현상은 2006년말 이후 아파트값 변동률과도 맥을 같이 한다.

실제로 주택시장의 최대 급등기이자 활황기였던 2006년말 강동구(-14.13%), 송파구(-13.56%), 양천구(-10.37%) 순으로 하락폭이 커 과거 고점을 기록한 순서와도 같다.

고점을 먼저 찍었다는 것은 그만큼 하락세가 빨리 찾아왔다는 것을 의미해 하락폭도 더 커지게 된 것이다.

하지만 2008년 상반기 급등세를 보였던 서울 강북권과 경기 북부 지역 등은 2008년말쯤에서야 최고 가격에 거래된 후 하향세로 돌아선 것으로 조사됐다.

이를 감안할 때 서울 강남권의 가격 변동 추이가 분당과 용인을 지나 수원, 화성까지 남쪽으로 확산 추세가 나타나는 것을 알 수 있다.

고점 시기가 비슷한 것은 그만큼 직접적인 영향권에 있어 함께 움직이는 성향을 가진 것으로 해석해 볼 수 있다.

서울 강남권이 주택시장의 선도주 역할을 하는 것을 감안할 때 뒤늦게 하락세로 돌아선 서울 강북권과 경기 북부지역을 비롯해 수도권의 대부분 지역들은 점차 본격적인 내림세가 이어질 가능성이 크다.

2006년 말 고점을 형성하고 하락세로 돌아섰던 강남권과 달리 강북권의 경우 2008년 말에야 고점을 형성해 무려 2년여의 시간 차가 발생했기 때문이다.

따라서 앞으로는 강남권을 제외한 나머지 지역들의 낙폭이 상대적으로 더 클 수 있다.

결국 시장을 주도하는 강남권 아파트값이 바닥을 친 이후에야 이에 후행하는 다른 지역들도 하락세를 멈출 가능성이 높은 것으로 분석된다.

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