김원상 WON빌딩부동산중개 대표, 빌딩투자 명확한 매수컨셉트 정해 추진해야 ‘부동산 재테크’ 하면 대부분 토지와 아파트를 떠올린다. 낮은 가격일 때 매입해 장기간 보유한 다음 가격이 오르면 매도하는 토지, 재건축이 예상되는 저층 아파트를 매입해 향후 재건축이 시작될 때 프리미엄을 붙여 매도하는 아파트로 대표된다.

하지만 토지는 부재 지주 양도세 중과 탓에 이제 더 이상 부동산 재테크 수단이 아니다. 아파트 또한 1가구 3주택 이상 양도세 중과 때문에 예전 같은 이익을 남기기 어렵다. 수익용 빌딩이 재테크 수단으로 각광받고 있는 이유다.

수익용 부동산은 매수 콘셉트를 정확히 잡아야 한다. 그래야 좋은 빌딩을 매수할 수 있다. 수익이 많이 나오고 앞으로 시세차익도 볼 수 있는 부동산은 없는데, 매수자는 대개 두 마리 토끼를 다 잡으려고 한다.

2년 전 현금 40억원에다 대출금을 보태서 60억~70억원 정도의 수익용 빌딩을 매입하고싶다는 매수자를 만났다. 은행 수익보다 많이 나오고 나중에 팔 때를 대비해 가격이 많이 오르는 지역을 추천해달라는 그는 아직도 매입을 못 한 채 빌딩만 보러 다니고 있다.

물론, 그 동안 매수를 하고 싶은 빌딩이 있었지만 살까말까 고민하다가 놓쳐버렸다. 그러다 매입 초기에 봤던 빌딩이 매매된 후 다시 매물로 나오자 자신의 늦은 판단을 후회하고 있다.

수익율을 너무 따지면 서울 강남이나 명동 등 상권이 형성된 곳에서는 수익용 빌딩 매물을 찾기가 쉽지가 않다. 수익율은 매입 때 투자하는 금액에 대한 수익이다. 따라서 이미 상권이 형성된 지역은 땅값이 올라 수익이 높지 않게 마련이다. 그런데도 수많은 매수자는 수익용 빌딩이기에 수익율이 높은 것이 최고라고 여긴다.

강남과 명동 등 상권이 형성된 지역의 매물을 검토 중이라면 기대수익의 비중을 다달이 들어오는 임대료보다는 양도 후 가져올 시세차익에 둬야 할 것이다. 상권이 안정된 지역은 더 많은 인구를 흡수, 상권을 더욱 키울 것이고 그 결과는 지가상승으로 나타나기 때문이다.

그런데 임대료 상승이 가파르게 상승하는 지가를 따라가지 못하는 것이 현실이다. 임대기간은 1~2년 정도가 평균이므로 턴 포인트가 길다. 매월 가져올 것인가, 나중에 한번에 가져올 것인지는 매수자 본인이 판단하는 것이다.

얼마 전 만난 매수자는 2년 전 역삼동 땅을 45억원에 매도했다고 한다. 현재 그 대지에 빌딩이 신축돼있고 신축 건물주는 120억원에 매도를 추진 중이라고 한다. 건축비를 감안하더라도 이는 매우 높은 수익이다.

빌딩 매수를 추진 중이라면 자신의 재테크 방법을 명확히 정해야 좋은 빌딩을 소유할 수 있을 것이다. 두 마리 토끼를 잡으려다 두 마리 모두 놓칠 수 있다는 점을 명심해야 한다.

[저작권자ⓒ 시민일보. 무단전재-재배포 금지]