서울 아파트 평균 집값-전셋값 격차 3억1963만원

금리인상·대출규제 강화로 매매전환 더 어려울듯

서울 광진구 광장동 광나루현대 전용면적 85㎡에 전세로 살던 김모씨는 최근 아예 집을 사기로 마음을 먹었다.

2년전 2억원에 계약했던 전세집이 재계약 시점에 6000만원 가량 오르자 매매로 갈아타기를 생각했던 것.

그러나 정씨가 살던 집의 시세는 5억~5억5000만원 가량이었으며 인근 비슷한 면적의 아파트들도 최소 5억원 이상은 줘야 살 수 있었다. 정씨는 “면적을 줄이자니 부모님을 모시고 있어 힘들었고 집값이 싼 외곽으로 나가자니 직장까지의 거리 문제가 걸렸다”며 결국 갈아타기를 포기했다.

올 가을 최악의 전세대란을 우려하는 목소리가 나오고 있지만 세입자가 전세에서 매매로 갈아타기는 여전히 쉽지 않은 상황이다.

26일 부동산114에 따르면 6월 현재 서울 지역 아파트의 평균 매매가격은 5억7140만원, 평균 전세값은 2억5177만원으로 3억1963만원의 격차를 보였다.

서울 아파트에 사는 세입자가 다른 지역으로 옮기지 않고 매매로 갈아타기 위해서는 평균 3억2000만원의 추가자금이 필요한 셈이다.

아파트 매매가격 대비 전세값 비율은 2009년 2월 52.3%로 저점을 찍은 이후 지난 5월 59.0%를 기록하기까지 28개월 연속 상승했다. 서울의 전세값 비중 역시 같은 기간 오름세를 보였지만 5월 현재 47.0%에 머물러 있다.

매매가격은 내리고 전세값은 오르고 있다지만 여전히 격차가 큰 상태다. 최근 전세값 상승폭보다 과거 매매가격 상승폭이 훨씬 컸기 때문이다.

10년 전인 2001년말과 비교해 보면 이는 더욱 분명해진다. 집값이 가파른 상승세를 보이기 직전인 2001년말 서울의 매매가격 대비 전세값 비중은 60~70%에 달해 전세 세입자의 매매전환이 상대적으로 쉬웠다.

당시 서울 아파트의 평균 매매가격과 전세값 차이는 1억2661만원이었다. 10년새 매매와 전세값 차이가 2.5배 증가한 것이다.

이에 따라 서울에서 전세를 살다 인근 수도권으로 눈을 돌려 매매로 갈아타는 경우도 적지 않다. 경기의 평균 매매가는 2억9967만원, 인천은 2억3359만원으로 서울 지역 평균 전세값과 큰 차이가 나지 않는다.

싼 전세집을 찾아 수도권 외곽까지 밀려나는 이른바 '전세난민' 보다는 사정이 조금 나은 경우지만 꼭 좋은 선택이라고만 보기는 어렵다.

서울 송파구 방이동에서 경기 고양시 고양동으로 옮긴 직장인 정모씨가 그런 경우다. 정씨는 방이동 코오롱 85㎡에 2억5000만원짜리 전세를 살다가 고양의 미분양 아파트를 2억9000여만원에 사들였다.

정씨는 “내집마련에는 성공했지만 직장이 있는 신설동까지 출퇴근이 훨씬 힘들어 졌고 그나마 집값도 2000만원 정도 떨어져 후회막심”이라고 말했다.

그나마도 앞으로는 주택 구입자금을 조달하기가 어려워져 세입자의 매매전환 여건은 더욱 악화될 전망이다. 하반기에는 추가 금리 인상이 예고돼 있고 6월말로 발표될 가계부채대책에서도 대출규제가 강화될 것으로 보인다.

최성헌 부동산114 과장은 “가을철 전셋값 상승이 우려되는 상황이지만 세입자들이 돈을 보태 내집마련을 실현하기는 쉽지 않다”며 “아파트 가격이 크게 추락하거나 전세값이 일정수준 이상 급등하지 않으면 세입자들이 매입수요로 돌아서기는 당분간 어려울 것”이라고 내다봤다.

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