수도권 아파트 매매가대비 전세가비중(이하 전세가비중)이 2001년 이후 최고치인 57.44%(2013년 8월 16일 기준) 를 기록하였다.

전세가격도 2013년 들어서(2012년말 대비 2013년 8월 16일 기준) 수도권 4.63%, 전국 4.25% 상승하는 등 급등하는 모습을 보이고 있다.

전세가격 급등과 줄어드는 전세-매매가격의 차이는 과거 경험상 매매시장으로의 수요전환이 이루어지는 것으로 나타났었다.

이러한 과거 경험은 전세가비중이 60% 이상일 경우 전세거주자의 매매수요 전환이 이루어지는 터닝포인트로 여겨졌다.

하지만 이러한 과거의 경험이 현재 아파트 매매시장에서는 적용되지 않고 있다.

◆60% 넘어도 되레 매매가 하락
전국 아파트 전세가비중 구간별 매매가격 변동률을 2008년~2013년 현재(8월16일 기준)까지 살펴본 결과 2008~2011년 기간 동안은 전세가비중이 60% 이상일 경우 매매가격 상승이 나타난 것으로 조사됐다.

하지만 2012년부터는 높은 전세가비중과 아파트매매가 상승의 관계가 깨지는 모습을 보이고 있다.

전세가비중이 60~70%미만 아파트의 경우 매매가가 2012년 -1.11%, 2013년(이하 8월 16일 기준) -0.35% 하락한 것으로 조사됐다. 이는 2010년 6.85%, 2011년 9.87% 상승한 것과 비교하면 하락이 큰 것으로 볼 수 있다.

전세가비중 70%이상의 아파트는 가격 하락이 나타나지는 않았으나 2010년과 2011년 10% 이상의 가격 상승에 비해 2012년 2.26%, 2013년 2.07% 상승에 그치면서 상승폭이 1/6수준에 그쳤다.

◆서울, 70% 넘어도 집값 제자리
서울 아파트도 전국과 비슷한 모습을 보였다. 서울은 전국보다 2012년 이후 전세가비중 60~70%미만의 아파트 하락폭은 더 크고, 상승폭은 전국에 비해 절반수준에 불과했다.

서울 전세가비중 60~70%미만 아파트는 2012년 -2.50%, 2013년 -1.04% 하락했으며, 70% 이상은 2012년 0.10%, 2013년 0.93% 상승에 그쳐 거의 가격 움직임이 없었다.

과거의 아파트 전세와 매매시장은 전세가 선행하고, 전세와 매매가격이 어느 특정 시점까지 좁혀지면 매매시장으로 수요가 유입된다고 생각됐다. 이러한 전세시장과 매매시장의 관계가 현재는 더 이상 통용되지 않고 있다.

전세가격이 크게 올라도 매매시장은 좀처럼 움직이지 않고 있고, 전세가비중이 60%를 넘어도 매매가격은 오히려 떨어지고 있다.

주택공급이 부족했던 과거의 경우 주택 공급에 따라 일정한 간격으로 전세와 매매시장은 동일한 움직임을 보여왔다.

하지만 현재 매매시장의 경우 공급 과잉을 우려하고 있는 상황이나 전세는 오히려 공급 부족을 걱정하고 있다.

◆“과거 매매시장 경험 통용안돼”
부동산114 리서치센터 최성헌 책임연구원은 “과거의 전세와 매매시장의 경험이 현재는 도움이 되지 않고 있다”며 “과거에 통용됐던 상식으로 현재의 전세와 매매시장의 관계를 접근하기 보다는 새로운 시각과 정책을 통해 현재의 주택시장 문제에 대한 해법을 찾아야 할 시점”이라고 말했다.

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