반포·잠원·위례등 강남권 수요자 선호1순위

부동산 시장 침체가 이어지는 가운데 수요자들의 아파트 선택기준이 L.P.G법칙을 보이는 것으로 나타났다. 바로 대출(Loan) 가격(Price) 강남(Gangnam)이다.

이는 정부·금융권의 연이은 저가 대출상품 출시와 시세차익 기대감 저하로 가격에 민감해진 수요자들의 심리, 공공주택의 강남권 입성 등이 만들어낸 결과로 볼 수 있다.

부동산114가 전국에 거주하는 주택 예비수요(20대 이상 성인남녀) 554명을 대상으로 <2013년 아파트 선호요인 설문조사>를 실시한 결과 63.4%가 최근 분양을 받았거나, 청약의사가 있다고 응답했다.

수도권으로 한정시 응답자의 61.0%가 분양의사를 나타냈다. 본 리포트에서는 수도권 거주자 중 분양을 받았거나 향후 청약의사를 나타낸 267명의 응답자료를 바탕으로 아파트 선호요인에 대해 분석해봤다.

◆“분양자금 대출” 큰 폭 증가

아파트 분양 시 필요한 자금마련 방법은 ‘은행대출’(53.9%) > ‘기존주택처분’(35.2%) > 저축예금활용(10.9%) 등의 순으로 응답했다.

‘생애최초대출’과 ‘신혼부부 및 근로자 대출’ 등 주택수요이지만 상대적으로 자금력이 부족한 수요를 대상으로 저금리의 대출상품이 다수 출시되며 이들의 이용빈도가 증가한 탓에 ‘대출’을 통한 자금마련 영향력이 크게 나타났다.

반면 주택가치의 하락과 저금리 영향으로 보유자산을 이용한 신규주택 분양자금 마련 방법의 영향력은 감소했다.

◆민간보다는 저렴한 공공주택

향후 분양 받고 싶은 아파트의 유형은 ‘민간주택’(53.5%) > ‘공공주택’(34.9%) > ‘장기전세’(10.9%)의 순으로 응답했다. 민간주택의 선호비중이 가장 높긴 하지만 과거보다 감소하는 모습을 보이고 있고, 공공주택의 경우 선호비중이 증가하고 있다.

상대적으로 가격이 저렴하다는 장점과 최근 공공주택의 디자인이나 구조도 민간주택의 수준만큼 올라서 경쟁력을 갖추게 되었기 때문이다.

또한 ‘내곡’과 ‘세곡’, ‘위례’ 등 입지가 우수한 강남권역에 공공주택 공급이 예정되어 있어 이 같은 부분이 수요자들을 이끈 것으로 보인다.

◆주변보다 5%이상 싸야 적정

적정 분양가를 묻는 질문에서는 응답자의 63.7%가 “주변과 동일하거나 저렴해야 분양 받겠다”고 답했다.

이는 2011년 하반기 53.5%보다 10.2%P 높아진 것이다. 세부적으로는 “동일하면 받겠다”가 27.3%, “10%이상 저렴해야 받겠다”가 19.9%, “5%이내 저렴하면 받겠다”가 16.5%로 나타났다.

이미 기존 재고주택의 가치하락이 발생했기 때문에 수요자의 입장에서 주변주택과 가격이 비슷하면 신규물량으로는 낮은 가격으로 느낄 수 있기 때문에 이 같은 결과가 발생한 것으로 분석된다.

◆가치상승 보다 주거 질 향상

동일지역에 위치하고 가격이 유사할 경우 우선고려사항에 대해서는 ‘교통편리’(37.5%) > ‘단지규모’(15.7%) > ‘입지’(13.1%) 등의 순으로 응답했다. 교통편의성에 대한 선호비중이 가장 높게 나타났지만 과거와 비교 시 하락폭이 크게 나타났으며, ‘평면구조’, ‘단지규모’, ‘조망권’ 등의 선호비중이 증가세를 보였다.

기존 아파트의 가치를 결정하는 요인이었던 교통이나 입주년차 등의 선호비중 하락이 나타난 이유는 주택가치상승에 대한 기대감 저하가 주요 원인으로 작용했기 때문이다.

반면 주거의 질을 판단할 수 있는 항목 선호도가 높아지며, 아파트 선호기준이 ‘가치실현’에서 ‘주거 질 향상’으로 점차 넘어가고 있다는 것을 가늠해 볼 수 있다.

◆“가격 싸면 남향 아니어도 OK”

아파트 향에 대해서는 “전망이 좋다면 남향 외에 다른 향을 선택할 의향 있다”(41.9%) > “가격이 저렴하다면 남향 외에 다른 향도 선택할 의향 있다”(37.1%) > “반드시 남향이어야 한다”(18.4%) > “어느 방향이라도 괜찮다”(2.6%) 등의 순으로 응답했다.

향보다 전망을 우선시 한다는 응답이 여전히 가장 많지만 가격이 저렴하다면 상관없다라고 말한 비중이 꾸준히 증가하고 있다.

선호하는 아파트 외형 구조는 ‘탑상형’(34.1%) = ‘판상형’(34.1%) > “가격 저렴하다면 어느 것이든 상관 없다”(28.5%) > “잘 모르겠다”(3.4%) 등의 순이다.

탑상형은 주상복합의 선호도 하락과 난방·통풍의 문제가 부각되며 선호도가 낮아지는 추세다. 반면 가격이 저렴하면 상관없다라고 응답한 사람의 비중은 향 선택과 마찬가지로 꾸준히 증가하고 있다.

◆아파트 층간 소음 문제 가장 민감

아파트 내부구조 내 서비스되고 있는 것 중 가장 중요하다고 생각하는 것으로 ‘층간 소음 해결로 입주민간의 갈등 해소’를 선택한 사람이 55.4%로 압도적으로 높게 나타났다.

층간 소음은 아파트에 거주하면서 부딪히는 대표적인 문제점으로 이것이 반영된 결과로 풀이된다. 층간 소음을 획기적으로 줄일 수 있는 기술 개발이 무엇보다 필요해 보인다.

이밖에 ‘차별화한 신평면 도입’(24.3%) > ‘보안시설 특화로 세대 내 안전 강화’(10.5%) > ‘IT 네트워크 기술을 활용한 생활 편의성’(7.9%) 순으로 나타났다.

아파트 선택 시 가장 중요하다고 생각하는 성능 인증제도로는 ‘소음, 구조 등을 심사하는 주택성능등급 표시제도’(39.0%)가 가장 높게 나타났다. 뒤를 이어 ‘녹색건축물 인증제도’(21.0%) ‘건물에너지 효율등급 인증제도’(18.4%)등의 순으로 나타났다.

◆선호 1순위 ‘강남권 재건축’

2014년 내 분양 받기를 희망하는 지역으로는 1순위 기준 ‘강남권 재건축’이 27.0%로 가장 많았고 ‘위례신도시’ 12.7%, ‘강남 보금자리’ 12.4%의 순으로 나타났다.

‘반포한신’과 ‘래미안 잠원’이 분양을 앞두고 있는데, 반포주공을 재건축한 래미안 퍼스티지와 반포자이 등이 新랜드마크단지로 부상한 전례가 있어 수요자들의 선택이 집중된 것을 보인다.

◆아파트 선호도 패러다임 변화 진행

설문결과에서 드러난 것처럼 과거 ‘가치상승’에 초점을 두고 아파트 선호요인이 결정되었다면 최근에는 시장불안 상황으로 인한 기대감 하락으로 그 초점이 ‘가치상승’보다는 다른 선호요인에 초점이 옮겨가고 있다. 바로 ‘삶의 질’이다.

주택 마련비용이 과거보다 수월해졌고, 급등기 시절만큼의 시세차익을 기대하기 힘들기 때문에 수요자들은 ‘비싸게 팔 집’ 보다 ‘저렴하게 살 집’을 찾기 시작했다.

부동산114 리서치센터 장용훈 선임연구원은 “남이 아닌 내가 살 집이기 때문에 보다 안정적이고, 편안한 조건이 선호요인으로서 자리 잡아가고 있고, 실제 수요자들도 이 부분을 유심히 고려하고 있다”며 “공급주체인 건설사들도 이런 선호도를 감안한 분양전략이 필요할 것으로 판단되며, 이런 흐름이 지속된다면 향후에는 ‘삶의 질’을 평가하는 요인이 주택의 가치를 결정하는 주요 항목이 될 것”이라고 내다봤다.